Często występującym zapisem w umowach o roboty budowlane jest uzależnienie zapłaty należnej wykonawcy od treści protokołu potwierdzającego wykonanie tych robót.

Zamawiający zamieszczają w umowach zapisy, zgodnie z którymi odbiór robót uważa się za dokonany, jeżeli protokół odbioru będzie podpisany przez zamawiającego bez uwag, albo wskazują, że terminem zakończenia robót i możliwością uzyskania zapłaty przez wykonawcę jest data sporządzenia bezusterkowego protokołu odbioru.

Tymczasem tego typu zapisy są niezgodne z art. 647 ustawy – Kodeks cywilny (kc), który jednoznacznie wskazuje obowiązki stron umowy o roboty budowlane, tj. wykonawcy i zamawiającego (inwestora):

• wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej;
• inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych prawem czynności przygotowawczych (w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu) oraz odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
   
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 24 lutego 2012 r. (V ACa 198/12)

„(…) odbiór robót jest elementem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane, gdyż z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia bądź wskazuje na jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub w części, wobec istnienia wad i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze, a z drugiej strony wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady. (…) W świetle art. 647 k.c. odbiór robót należy do obowiązków inwestora i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek tych robót. Powołany przepis stanowi bowiem o odbiorze robót, a nie o «bezusterkowym» odbiorze robót”.