Dla ochrony swoich interesów zamawiający może w treści umowy sformułować odpowiednie zapisy dotyczące gwarancji, a także rozszerzyć zakres przysługującej mu zawsze (z mocy prawa) rękojmi.

W przypadku robót budowlanych o gwarancji jakości i rękojmi za wady mówi się zwykle łącznie. Zważywszy ponadto na podobieństwa między nimi, trudno się dziwić, że rozróżnienie gwarancji jakości robót budowlanych i rękojmi za wady może się wydawać niełatwe. Niniejszy artykuł stanowi analizę zarówno podobieństw, jak i różnic między obiema instytucjami.

Jak działa rękojmia za wady w odniesieniu do robót budowlanych?

Kodeksowe przepisy o gwarancji i rękojmi zostały znowelizowane wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (DzU z 2014 r., poz. 827). Zgodnie z art. 656 § 1 ustawy – Kodeks cywilny (dalej: kc) do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Z kolei w przepisach o umowie o dzieło (art. 638 kc) nakazano odpowiednio stosować przepisy o rękojmi przy sprzedaży, zastrzegając, że odpowiedzialność przyjmującego zamówienie (wykonawcy) jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego. Należy pamiętać, że przepisy te ustawodawca nakazuje stosować do umowy o roboty budowlane nie wprost, ale odpowiednio. A zatem podczas ich stosowania trzeba uwzględnić odmienność i specyfikę stosunków prawnych kształtowanych umową o roboty budowlane.

Zgodnie z zaadaptowanymi na potrzeby umowy o roboty budowlane przepisami o rękojmi za wady (art. 556 i n. kc) wykonawca jest odpowiedzialny względem zamawiającego, jeżeli rezultat robót obciążony jest wadą polegającą na jego niezgodności z umową, czyli w szczególności:

1. nie ma on właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma on właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił zamawiającego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do użytkowania w konkretnym celu, o którym zamawiający poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia do takiego przeznaczenia obiektu;
4. obiekt został zamawiającemu wydany w stanie niezupełnym.

Zgodnie z art. 559 kc odpowiedzialność z tytułu rękojmi dotyczy wad fizycznych, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na zamawiającego (co do zasady będzie to odbiór robót budowlanych) lub wynikły z przyczyny tkwiącej w przekazanym zamawiającemu obiekcie (rozumianym jako rezultat robót budowlanych) w tej samej chwili.